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Recherche de financement pour développer une SCI.

Lancé il y a 1 année par zephirb
Thèmes : sci, immo, camping, PRL, HLL, financement
Dernière réponse par Carlo
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zephirb

Entrepreneur coutumier
Messages: 15

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Bonjour,
Nous sommes en cours de recherche de financement pour développer une SCI.
Une parcelle d'un ha sera viabilisée pour accueillir 14 habitations légères de loisir le parc sera aussi aménagé d'une piscine et du salle de rencontre.
L'investissement est d'environ 130ke dont 100ke en emprunt sur 15 ans.
L'annuité est donc de 10000 Euros pour un loyer de 16000 Euros (1150 euros par emplacement).

Actuellement la propriété a une annuité de 18000 Euros/ans couverte par les loyers des 3 maisons.

La marge commerciale actuelle du commerce lié est de 15000 Euros/an, le but est de développer pour atteindre 50000 Euros/an.

PS: Etat des comptes : Jamais de découvert, 30000 euros As. Vie, 40000 euros en livrets...

ET POURTANT, LES BANQUES TROUVENT QUE L'AFFAIRE MANQUE DE VISIBILITEE.

Déjà REJETE des banques suivante : (notre banque) BANQUE POPULAIRE, LCL

En cour d'instruction : BNP PARIBAS, CAFPI

Vos avis et conseils sont le bien venus
cdt
zephirb

http://www.pai24.com
Cordialement
Zephirb

Posté il y a 1 année #
Gautier Girard

Cafetier du forum
Messages: 8,513

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Bonjour Zephirb,

Vous êtes le bienvenu sur le forum.

J'espère que vous serez vite en mesure de trouver des partenaires financiers pour votre projet !

Dites moi, concernant l'avis des banques "manque de visibilité". Toutes deux vous ont signifié la même chose ?

Qu'ont-ils voulu vous dire ? Qu'il n'y avait pas suffisamment de détails dans votre projet ?

A vous lire,

Gautier Girard.
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Posté il y a 1 année #
zephirb

Entrepreneur coutumier
Messages: 15

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Bonjour,
Le problème est que le dossier n'est pas aussi simple que le financement d'un achat de maison avec 1 ou 2 salaires (Annuités = 33% des salaires).
Notre cas est différent, La SCI familiale est propriétaire d'un ensemble immobilier de 3 habitations.
Valeur entre 450 et 500 Ke avec 200 ke d'emprunt.
Deux habitation son louées à l'entreprise commerciale de l'un des associés (mon épouse) qui les les relouent en saisonnier (gîtes).
La troisième habitation est le logement privé du couple et associés.
Les 2 loyers couvrent l'annuité actuelle et permet un CA de 34000 Euros au commerces.
Sur le terrain nous avons obtenu 1,5 ha de zone Touristique (PLU = zone UT)
Notre demande de Permis d'aménager pour un PRL (Parc Résidentiel de Loisir) pour 14 HLL ou HML (chalets et mobilhome), une piscine et un halle de rencontre est sur le point d'être validé (avant les fêtes) après 2 années d'instruction.
Nous avons autofinancé tous les frais d'instruction (géomètre, architecte, bureau d'étude, etc...) pour un montant de 25000 euros.
Nous avons déjà payé quelques mobilhome d'occasions pour un montant de 37000 euros.
Nous pouvons réglés les annuités en cours jusqu'à la prochaine saison.
Nous disposons d'économie en assurances vie et PEA.
La situation financière du couple me semble donc saine.
Afin de multiplier par 3 notre chiffre d'affaire et par la même occasion nos revenus (passer en revenu de 10000 à 35000 euros).
Pour cela nous devons emprunter 100000 Euros pour l'aménagement des emplacements et 100000 euros en achat de locatifs légers.
Le dossier banque contient toutes les pièces demandées ainsi que les études prévisionnelles pour les 3 prochaines années.
En résume les annuités totales correspondent à 40% du CA avec une partie sur 7 ans.
Et 50% de la valeur de la SCI sont des capitaux propres.
Au niveau de banques, les conseillers trouvent cette situation saine et sont convaincus de notre capacité a tenir nos engagements (Notre historique CV dans le dossier).
Pas contre leur outils de présentation de dossier n'est pas adapté à notre situation.
Donc des réflexions du styles:
De quoi vivent il aujourd'hui? (1000 euros/mois comme beaucoup de monde)
Revenu actuelles insuffisant . (C'est pour cela qu'on investi)
Manque de visibilité (La SCI dépend du commerce et 60% du CA dépend du projet).
Revenu après projet Insuffisant (3000 euros/mois avec le RSI, annuités et le loyer habitation payé)
Je ne comprend pas!
Cordialement
zephirb

Posté il y a 1 année #
zephirb

Entrepreneur coutumier
Messages: 15

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Bonjour à tous,
Déjà un mois de passé et toujours en attente de réponses des banques et courtier.
Malgré tous la situation financière est correcte, en effet je peux autofinancer l'installation des 7 mobil-homes (assainissement, edf, eau, équipements intérieurs et de sécurité, ...).
En plus j'ai passé un contrat de location pour héberger une vingtaine de salariés dans les 7 mobil-homes à compter du 1 mars et pour une période de 12 mois. (CA de 45000 euros)
Il me suffit de trouver une assurance acceptant de couvrir les 7 hébergements sans exiger le classement départementale obligatoire à l'ouverture d'un PRL. Ce classement est envisagé en fin 2011.
A suivre
zephirb

Posté il y a 1 année #
zephirb

Entrepreneur coutumier
Messages: 15

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Bonjour à tous
Quoi de neuf :
Mais 7 mobilhomes sont assurés et le contrat de location ok, donc ok pour le CA 2011.
Par contre, les courtiers : cafpi et FinancementPME ainsi que la BNP n'ont pas obtenu le financement demandé de 200000 euros.
Manque de visibilités, taux endettement, pas de salaire (que EI et AI)
J'ai donc revu ma copie et m'adapter au souhaits des banques : Vaux mieux de la merde qui rapport qu'un produit de qualité qui permet de vivre.(Je suis contrarié)
Les études prévisionnelles SCI et EI sont donc revues pour un montant global de 125000 Euros pour un CA estimé à 60000 Euros/an au minimum.
Je vais donc visiter les banques en direct avec ces nouvelles données.
Un autre courtier me propose de me décrocher 90000 euros mais avec une facture de 4000 Euros (qu'en même!)
A+
zephirb

Posté il y a 1 année #
Gautier Girard

Cafetier du forum
Messages: 8,513

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Bonjour zephirb,

Merci de passer nous donner des nouvelles sur votre avancement.

Je lis que les dernières ne sont pas si mauvaises... dans la mesure où cela avance!

Je pense que vous avez bien fait de revoir un peu votre projet pour que cela "rentre" dans les critères des banques. Cela ne vous empêche pas de revenir plus tard sur votre projet initial pour le mettre en oeuvre.

Tenez nous au courant sur la nouvelle position des banques!

Posté il y a 1 année #
zephirb

Entrepreneur coutumier
Messages: 15

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Bonjour à tous
Même motivé par un gain de 4000 Euros, les courtiers spécialisés en crédit pro ne peuvent pas obtenir 100ke de financement pour notre projet.
Nous transformons donc nos familles en investisseurs et nous autofinançons le reste avec les loyers (CA de 80ke pour la saison 2011 avec une marge de 60%)et nos épargne (assurances Vie).
En parallèle je développe mon activité AE (entretien parc et jardin)(10 ke de contrat pour 2011)
Par contre, le fait de autofinancer on est condamné à auto construire (allons faire du béton)
A+
JM

Posté il y a 1 année #
Mark

Entrepreneur en herbe
Messages: 1

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Bonjour,

Suite a la lecture de votre annonce, je souhaiterai en savoir un peu plus concernant votre projet ainsi que de connaitre vos réel besoin financiez.

Je vous en remercie,
Mark Carlotti,
mark.carlotti@hotmail.com

Posté il y a 1 année #
zephirb

Entrepreneur coutumier
Messages: 15

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Aujourd'hui
L'ensemble immobilier est estimé à 450 000 euros
Les investissements déjà réalisés dans le parc sont estimés à 100 000 Euros.
Financement bancaire actuel limité à 200 000 Euros sur 20 ans au nom de la SCI.
CA an : 2010 40000 Euros et 2011 70000 euros
En Projet
Le coût global du projet PRL est donc estimé à 200 000 Euros
Dont 100 000 euros déjà investis avec des fonds propres.
Un financement bancaire de 100 000 est donc sollicité pour l'entité commerciale
pour une durée de 7 et 15 ans.
La SCI ne contracte pas de financement supplémentaire.
CA annuel estimé entre 90000 et 110000 Euros
A+
JM

Posté il y a 1 année #
Julissime

Entrepreneur passionné
Messages: 295

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Bonjour,

Il y a certainement une présentation du dossier qui n'est pas bonne.

Traitez votre dossier avec les banques en direct. Pourquoi passez-vous par un courtier ?
Personne mieux que vous peut défendre votre dossier. Voyez PE le Credit agricole.

Maintenant si plusieurs banques ont refusé votre dossier, contactez-les pour en connaitre la raison. Ils vous l'a donneront.

Posté il y a 1 année #
Carlo

Serial Entrepreneur
Messages: 1,872

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Pourquoi passez-vous par un courtier ?
Personne mieux que vous peut défendre votre dossier

Euh ? Là, je ne comprends pas le conseil. Soit, je ne connais pas le dossier de Zephirb, mais quel est le rôle d'un courtier sinon de trouver la meilleure solution (garanties et tarif) pour son client parmi tous les prestataires avec lesquels il travaille ?

J'imagine qu'un courtier en crédits n'a plus l'occasion (en général) de suivre son client une fois que l'affaire est bouclée mais un courtier en assurances, lui, assume son rôle de suivre son client et de le défendre face aux compagnies d'assurance.

Personne mieux que vous peut défendre votre dossier

Vous connaissez parfaitement votre dossier mais vous ne connaissez pas le marché ni la législation comme un professionnel dont le but est justement de défendre vos intérêts.

Face à un salarié de la banque qui en réfèrera à son chef d'agence qui en réfèrera au service de gestion qui n'est pas sur place, pensez vous pouvoir avoir tous les éléments en mains pour défendre votre dossier ? Là, si une difficulté survient, vous pouvez vous trouver face à un mur.

Cordialement.

PRS COURTAGE (ORIAS n° 07005467) Courtage d'assurances dédiées aux TPE, AE et créateurs d'entreprises (Prévoyance, mutuelles, retraite, etc.).
Multirisques entreprise, décennales pour auto-entrepreneurs, etc. A votre écoute.

Posté il y a 1 année #
Julissime

Entrepreneur passionné
Messages: 295

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Désolée carlo si je t'ai froissé, mais c'est par expérience que je suis arrivée à la conclusion que l'on n'est jamais si bien servi que par soi-même. Habitude rétrograde et barbare, sans soute. Et puis, j'ai un peu l'expérience et la pratique, c'est donc facile à dire pour moi.

Le souci est que l'on met son projet entre les mains d'une personne qui est peut-être un bon mais comme on ne connait pas les capacités d'un courtier en crédits avant de le pratiquer, on peut tomber sur un mauvais. Activité mercantile qui peut coûter chère si justement vous tomber sur un mauvais qui vous fera perdre temps et argent

Ceci dit, je n'ai rien contre les courtiers en assurances qui sont bien utiles pour servir d'interfaces aux grandes compagnies d'assurances;

Posté il y a 1 année #
zephirb

Entrepreneur coutumier
Messages: 15

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Re bonjour
Au niveau des courtiers, ils ont déjà eu la dossier en main. J'ai même travailler avec un courtier spécialisé en dossier entreprise.
Il est vrai que le dossier semblé présenté avec plus de finesse, mais malgré sa motivation et la certitude d'obtenir le financement et par la même occasion sa rémunération de 4000 euros les 6 banque contactées ont rejeté sa demande pour diverses raisons.(le cas le plus général est le manque de recule, un résultat fiscale insuffisant sur les 3 dernières années et un un doute sur l'avenir du tourisme en Périgord noir (Dordogne).)
L'expérience de 6 mois avec les banques me permet de revoir ma copie.
Je réduis donc les investissements (au détriment de la qualité et du CA avenir bien entendu) mais il me manque encore 100Ke pour terminer.
Au niveau de la présentation du dossier au directeur et ou conseiller financier PRO, je n'ai pas de problème, Les pièces promouvant la société (présentation, photos, sites WEB ...),les pièces comptables passées et prévisionnelles, les relevés de comptes courant, assurances vie et autre épargnes encore disponibles ...)sont à leurs disposition et ils sont convaincus de la faisabilité et rentabilité de l'affaire.
Mais il me semble que la RÈGLE actuelle des banques est de rentrer de la liquidité pour rembourser le dettes qu'elles se sont générées (vendre des assurances et de forfait téléphone)
Mais il est SURTOUT plus intéressant pour un usurier, (heu non une banque) d'avoir un client travaillant a découvert à plus de 12% qu'un client avec un crédit à 4%.A méditer?
Je vous met au courant.
A+
JM

Posté il y a 1 année #
Carlo

Serial Entrepreneur
Messages: 1,872

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Désolée carlo si je t'ai froissé

Mais Julissime, il n'y a aucun problème de compréhension entre nous; je ne suis pas du tout froissé. Il me paraissait nécessaire de faire comprendre au plus grand nombre ces distinctions.

Mais il me semble que la RÈGLE actuelle des banques est de rentrer de la liquidité pour rembourser le dettes qu'elles se sont générées (vendre des assurances et de forfait téléphone)

Entièrement d'accord, à 100%. Et si on parlait de la ~~compétence~~formation des guichetiers de banque en assurance (et en téléphonie ?), j'aurais des anecdotes croustillantes.

Votre situation doit être rageante, Zephirb.

Posté il y a 1 année #