Bail commercial

Aide, conseils, forum, prix de bail commercialBienvenue dans la page complète sur bail commercial.

Elle contient des définitions, un forum, des connaissances, des retours d'expériences, des conseils et des articles d'informations échangés par des milliers de personnes.

Partagez vos connaissances, votre expérience... et faites vous connaître !

Vous devez être connecté(e) pour pouvoir ajouter du contenu à l'encyclopédie.

Connaissances et informations sur bail commercial

Bail commercial (aussi appelé Bail 3.6.9)

# par Jean Pierre. le 18 Janvier 2011 à 14:31

Bail 3 6 9 : Bail commercial – Baux commerciaux

Le bail commercial est aussi appelé "bail 3.6.9".

D'une durée de 9 ans, voire dans certains cas de 12 ans.

Par ce type de bail, le loueur (personne physique ou personne morale) acquiert la propriété commerciale (fonds de commerce, pas de porte, droit d'entrée).

Il est utile de rappeler que la notion de "fonds de commerce" existe uniquement en France et a tendance à disparaître. Les montants actuels des fonds ne sont plus du tout comparables en terme de prix, aux négociations, il y a une dizaine ou une vingtaine d'années.

Cession d'un bail commercial

La cession d'un"fonds de commerce" est possible dans la même activité (restaurant par exemple avec les licences 3 ou 4).

L'acte de cession comporte deux chiffrages principaux, les éléments incorporels (clientèle, emplacement) et les éléments corporels issus du bilan (matériels, équipements). Il est d'usage de reprendre le numéro de téléphone.

Dans le cas contraire, on parle de cession de "pas de porte" ou de "droit d'entrée", donc implicitement d'un changement d'activité.

Ces cas particuliers sont souvent de mise dans les rues très commerçantes, ou les emplacements propices au commerce.

Dans la majeure partie des cessions, il faudra obtenir l'agrément du propriétaire, le bail stipule clairement cette clause (exploit d'huissier ou lettre recommandée). Dans certains baux, la présence du propriétaire est exigée lors de la signature.

Celui-ci pourra s'opposer à la cession si l'activité est contrairement à la destination du local concerné ou si un règlement de copropriété le stipule.

Autorisations, entretien, charges et taxes

Dans la majorité des baux actuels, le bail est rédigé et autorisé pour une activité clairement stipulée.

Les propriétaires souhaitant contrôler la destination de leurs locaux ne proposent pratiquement plus de bail "tous commerces".

La règle courante est d'entretenir et d'utiliser "en bon père de famille" le local loué. Le propriétaire doit toujours au loueur le clos et le couvert (Travaux des murs et de la couverture à sa charge).

Les charges sont en général distinctes du bail et en sus du loyer.

Il est de plus en plus courant qu'une clause stipule que les taxes foncières sont à la charge du loueur appelé "Le preneur" dans l'acte.

Les prix convenus sont de gré à gré, l'acte sera enregistré aux impôts et fera l'objet d'une publicité légale et de l'inscription ou de la modification au registre du commerce.

Renouvellement du bail & Résiliation du bail

Le renouvellement du bail commercial se fait par période triennale (3 ans) avec en général un indice basé sur le coût de la construction pour les augmentations.

Le bail peut être résilié par le loueur à chaque période triennale, le préavis de principe pour résilier est de trois ou six mois avant la fin de la période.

Beaucoup plus compliqué lors de la neuvième année, on rentre dans une négociation qui tourne souvent au désavantage du loueur (Voir article ou émission télé qui indiquait que La Poste abandonnait les champs Elysées avec un bail qui avait été multiplié par 10 – 100 000 € mensuels au lieu de 10 000 €).

S'il y a mésentente entre les deux parties (propriétaire et loueur), le tribunal de commerce compétent sera saisi, il protègera le loueur et acceptera une augmentation raisonnable dans la majeure partie des cas, en fonction des changements de la zone de chalandise. Il tiendra en outre compte de l'entretien du local et des travaux effectués.

Au propriétaire d'apporter les preuves des changements de chalandise de cette zone pour justifier l'augmentation demandée.

PS : il faut savoir qu'un propriétaire peut exiger la remise en l'état d'origine du local.

Le Bail précaire

Il n'a rien à voir avec le bail commercial : ce bail ne permet pas d'avoir la propriété commerciale du lieu loué.

Il est d'une durée maximale : 23 mois.

En cas de renouvellement, ce qui n'est pas dans l'esprit du bail précaire, certaines jurisprudences, font état de l'acquisition de la propriété commerciale selon des conditions particulières.

Ce type de bail est utilisé pour des locations de courte durée en accord avec le propriétaire et le loueur (qui renonce expressément à la propriété commerciale sur le bail).

Bail commercial (financement)

# par Jean Pierre. le 20 Janvier 2011 à 07:15

Le financement des fonds de commerce

Le financement d'un fonds de commerce, est assez difficile sans apport conséquent, la seule garantie étant "le nantissement du fonds" par le préteur.


L a valeur du fonds dépendant uniquement (sauf cas particuliers) du savoir faire du vendeur, de sa capacité à gérer et de son chiffre d'affaires , et surtout des capacités du repreneur à prolonger l'activité et à la développer.

Les banques prêtent en général de 60 à 80% du montant de la vente nette (hors frais d'enregistrement).

 

Pour ces financements, il faut que le prix de vente du fonds soit compatible avec les bilans (en général les calculs se font sur trois ans), que l'emplacement n'ait pas subi de dégradation de la zone de chalandise.

 

Pour certains fonds (bar-brasserie, restaurants) des cautions sont possibles avec les fournisseurs (marchands de bières, vins, café).

Certaines filiales de banque étaient spécialisées en financement de fonds, avec les regroupements bancaires actuels, elles ont tendance à disparaître. La présentation d'un dossier à une agence classique, avec des généralistes bancaires, complique singulièrement l'obtention d'un prêt.

 

Certaines banques ont une approche qui ne tient pas uniquement compte des éléments financiers, en donnant une importance non négligeable aux éléments commerciaux.

 

Les trois éléments importants d'un fonds de commerce donnés avec humour par les banquiers spécialisés sont : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement.

Cette notion a tendance à disparaître et à être remplacée en priorité par les éléments financiers.

La présentation du dossier avec tous les éléments financiers, étude de la zone, développements envisagés, cursus personnel du repreneur, sont primordiaux pour obtenir un résultat.

 

Certains fonds d'une valeur très élevée sont financés en partenariat avec la banque de dépôt du preneur (financement en pari-passu)

Fonds de commerce, Droit au bail et Pas de porte - Droit d'entrée

# par Jean Pierre. le 24 Janvier 2011 à 09:39

Le location d'un local peut recouvrir plusieurs appellations, mais sous ces différents termes, il y a toujours un bail commercial.

Fonds de commerce

Il est systématiquement lié à un bail commercial.

L'acte de vente du fonds décrit (précisément les modalités dudit bail : durée restante, montant, charges, etc…). La cession d'un fonds se fait, sauf cas exceptionnels, pour la même activité.

Un cas d'exception : les commerçants du métro parisien n'ont pas de baux commerciaux, seulement une autorisation de la RATP. Cela ne les dispense pas de s'inscrire au RCS.

Droit au bail

Ce terme est générique, que ce soit pour un fonds, un pas de porte, un droit d'entrée, vous signez un bail donc vous avez "le droit au bail".

Certains propriétaires peuvent demander un droit au bail lors d'une cession en plus du loyer et de la caution.

Pas de porte et droit d'entrée

Très difficile de différencier ces deux "expressions". Elles ont toutes deux pour but d'avoir "l'autorisation" de signer le bail commercial.

Dans les deux cas, il s'agit en principe d'une création (activité nouvelle), plus rarement d'une cession (vente de fonds).

Pas de porte, Droit d'entrée, c'est le titulaire du bail ("Le preneur, "Le loueur") ou le propriétaire, qui demande une somme pour l'entrée dans le local.

Dans le cas de l'occupant "Le loueur", la justification est donnée par l'emplacement marchand, l'activité de la zone de chalandise et éventuellement les aménagements (bien qu'il y ai changement d'activité).

Dans le cas du propriétaire, le local sera plutôt, en principe, vide ou abandonné, la somme demandée est en plus du loyer et des cautions. Celui-ci se substitue au dernier "loueur". Si le bail a été résilié, la récupération des loyers perdus n'est pas étrangère à cette demande.

Beaucoup de centres commerciaux demandent des droits d'entrée pour des locaux vides et non aménagés.

N'oubliez pas que dans tous ces cas, vous êtes sur des actes de professionnels, le délai de rétractation n'existe pas, comme d'ailleurs pour tout achat d'un professionnel.

Messages du forum traitant de bail commercial

Une question ou une envie d'en parler ? Cliquez-ici pour ouvrir une discussion sur le forum.

Sujet Messages Dernier message par Date
Fiscalité sur cession et résiliation bail d'une entreprise individuelle artisanale
Bonjour à tous, Actuellement, je travaille seul dans un atelier de mécanique moto. C'est une entreprise que j'ai créée il y a 8 ans : régime fiscal ...

19

Prof indépendant (soutien scolaire)
Laurent26

Mardi 15 Mars 2016 à 11:21:04
Bail Commercial, qui peut me le vérifier?
Bonjour à tous, Je viens de recevoir mon projet de bail commercial de la Mairie de Paris, Comment puis-je m'assurer que toutes les clauses importantes y sont ...

9

Cafetier
Gautier Girard

Mercredi 15 Juillet 2015 à 13:00:35
Fdc ou bail à vendre
Bonjour Je souhaite cesser mon activité avant le renouvellement de mon bail je recherche bien entendu un acheteur ou des conseils pour le vendre rapidement d'autant que ...

3

gérant
Patrick Dieuzaide

Vendredi 19 Décembre 2014 à 08:47:16
Reservation bail commercial
Bonjour tout le monde, Je suis une petite nouvelle sur le forum et comme je n'ai pas encore trouvé de réponse à ma question, je me ...

5

créatrice d'entreprise
Sophie

Mercredi 01 Octobre 2014 à 18:06:54
Cessation d'activité et bail commercial
Bonjour à tous, Voilà un an et demi que j'ai créé ma boutique, les chiffres sont un peu mieux et j'arrive à couvrir mes charges, donc ...

7


Sophie Bajo

Lundi 26 Mai 2014 à 11:28:52
Bureaux à Paris :délocalisation ou renégociation
Bonjour, Mon bail commercial va s'achever dans 9 mois. Avec ma situation actuelle, je pense qu'une délocalisation en banlieue me permettrait de faire des économies ...

2

Rédactrice
Nathalie

Mardi 25 Mars 2014 à 09:55:07
Local : Bail et clause de non concurrence, le hic
Bonjour à tous, voila ma question, il y a un local qui m'interresse fortement, mais explication. Ce local ce trouve dans une zone commercial protégé par une ...

7


Alex

Mardi 23 Avril 2013 à 15:41:08
Projet de bail : qu'est-ce que c'est
Bonjour tout le monde, le prévisionel fais par mon prestataire NACRE est bientôt prêt donc il est temps d'attaquer les demandes de financement, mon expert ...

5

Responsable d'Hotel d'entreprises
doba

Vendredi 08 Février 2013 à 10:56:09
Bail commercial, co-working... : se mettre à plusieurs pour louer des locaux ?
Voilà, je n'ai pas encore démarré mon activité, j'en suis encore au stade du projet... Mais j'ai une question... Voilà, j'aimerais que ma boutique possède l'enseigne ...

6

Vendeuse en virage professionnel
Elisabeth Breysach

Lundi 28 Janvier 2013 à 11:17:30
Erreur sur bail commercial : métrage sur la surface louée incorrect
Bonjour, Je reviens vers vous car je viens enfin de signer mon bail commercial. Il était précisé sur celui-ci que la surface commerciale était de 47m², hors ...

6

Cafetier
Gautier Girard

Vendredi 11 Janvier 2013 à 06:23:09
QUEL BAIL ? commercial ou mixte ?
bonjour, [b]Un auto entrepreneur[/b], qui exerce déjà depuis 3 ans dans un local commercial, arrive en fin de bail (ça doit être un bail commercial je ...

7

Rédactrice
Nathalie

Mardi 10 Juillet 2012 à 05:28:12
PAS DE PORTE : RISQUES si non convenu ?
bonjour, signant un bail commercial, pouvez vous me faire savoir quels sont les risques encourus par le bailleur et le locataire si aucun pas de porte ...

2

Rédactrice
Nathalie

Lundi 09 Juillet 2012 à 10:18:59
Domiciliation via un bail à usage d'habitation avec clause interdisant d'exercer
Bonjour ! je vais m'inscrire en AE le 1er juillet. Dans un premier temps je vais emettre des appels téléphonique depuis mon domicile . Ensuite je ...

17

assistante administrative
Sandrine Secrea

Mardi 26 Juin 2012 à 11:54:48
Problème pour une location de boutique
Bonjour, j'ai trouvé une boutique à reprendre, après la visite j'ai indiqué au locataire actuel que j'aimerais avoir copie de leur bail commercial et les coordonnées ...

4

restauration rapide
Sabrina

Mardi 26 Juin 2012 à 09:59:42
Problématique sur mon bail commercial
Bonjour, peut être vais je trouver une réponse ici.... Est ce que l objet social de ma société doit être inscrit sur mon bail commercial... merci pour vos ...

7

Cafetier
Gautier Girard

Mercredi 25 Janvier 2012 à 06:23:55
Mutation du conjoint, je dois vendre ma boutique :-(
Bonjour, J'ai repris une boutique de lingerie en région parisienne depuis presque 3 ans maintenant. Mon mari a été muté dans le SUD OUEST depuis 1 ...

10

commercante en lingerie
Gizeme15

Mardi 24 Mai 2011 à 08:32:24
Vos droits et incidence loyer en fin de bail commercial
Bonjour, Ce message pourra peut être éviter à certains d'entre vous de subir une augmentation de loyer excessive en fin de bail commercial ! En effet, le ...

2

Cafetier
Gautier Girard

Jeudi 24 Mars 2011 à 05:57:25
Esthétique et diététique, çà cogite, on veut bien vos conseils! :)
Bonjour! Notre projet que certains d'entre vous ont dû lire dans mes posts avance mais change de cap. A savoir que mon amie esthéticienne et moi ...

7

diététicienne et animatrice d'ateliers-cuisine, en création de société
Catherine Rogliano

Lundi 07 Mars 2011 à 16:37:01
Reprise de magasin de réparation motoculture
bonjour a tous, Voila, le magasin de motoculture situé dans la ville ou j habite cherche un reprenneur. J ai donc été le rencontrer afin de discuter ...

5

EXPERT-COMPTABLE
Dan Sakoun

Jeudi 04 Novembre 2010 à 20:51:11
Exercer son entreprise en appartement sans bail commercial
peut on exercer une activité professionnelle dans un appartement locatif avec l'accord du propriétaire mais sans bail commercial ? il ne s'agit pas de ma ...

12


Valérie Da silva pinto

Mardi 02 Novembre 2010 à 08:41:07
Local Commercial
Bonjour, Je suis nouvelle sur le forum. J'ai pour projet d'ouvrir un magasin de décoration. Pour la mise en place de mon concept de magasin, il me ...

2

webmaster
Hélène

Samedi 16 Janvier 2010 à 22:54:25
cherche reponse a mon probleme
comment ouvrir ma boutique sans avoir le bail commercial merci

3

Interface L.S.F
Nicolas Baheu

Mardi 25 Août 2009 à 21:24:15

Dossiers de conseils concernant bail commercial