En règle générale, le loyer d’un local commercial (bail de 9 ans) est révisé à la hausse tous les 3 ans en fonction de l’indice stipulé dans le contrat de bail.  Mais il est aussi possible de négocier une baisse de votre loyer si vous adoptez le bon timing et si vous vous appuyez sur les bons arguments.

Voici comment procéder.

Faire baisser le loyer de son local commercial

La baisse de loyer à chaque période de 3 ans

Quand la valeur locative des locaux a baissé

Dans un arrêt du 5 novembre 2014, la Cour de cassation (source) a rappelé que le locataire peut obtenir un baisse du loyer, si le loyer est plafonné, lorsque celui-ci est supérieur à la valeur locative des locaux occupés après la révision suivant l’indice contractuel.

D’après le code du commerce, le montant du loyer du bail renouvelé doit en effet correspondre à la valeur locative.

D’ailleurs, lorsque la modification des facteurs locaux de commercialité est susceptible d’entraîner une variation de 10 % de la valeur locative, alors le loyer doit également être revu à la baisse. Les “facteurs locaux de commercialité” peuvent être :

  • des bureaux vacants à proximité de votre local 
  • la baisse significative du nombre d’habitants ou de salariés exerçant aux alentours
  • la baisse du trafic des transports publics (une station de bus qui est supprimée, une station de métro fermée pour une longue période…)
  • la fermeture des commerces avoisinants

Quand le contexte est favorable

 Si vous avez payé régulièrement vos loyers, vous pouvez avoir une carte à jouer si vous êtes dans une zone avec un taux de vacance immobilier élevé. Pour votre bailleur, trouver un nouveau locataire solvable pour son local a un coût non négligeable. Il est donc possible de négocier une baisse à l’amiable du loyer en faisant valoir notamment le contexte économique défavorable.

Il faut quand même savoir que ce type de négociation est loin d’être aisé. En général, il convient de demander une baisse de 15 à 20 % pour pouvoir ensuite accepter une diminution moins conséquente (10 à 15 %).

S’y prendre tôt 

 Il faut vous y prendre environ un an à l’avance pour avoir le temps de négocier avec le bailleur tout en conservant la possibilité de donner votre congé de 6 mois. Si vous voulez mettre en avant la baisse de la valeur locative, cela vous laissera aussi la possibilité de monter un dossier solide pour appuyer votre demande.

La baisse du loyer en cours de location

 Ce n’est pas simple à obtenir mais, en matière de baux commerciaux, il est toujours possible de négocier.

 Il y a plusieurs options possibles si vous rencontrez des difficultés financières :

  • le différé de loyer : le paiement d’une ou de plusieurs échéances est étalé sur une longue période (12 mois par exemple)
  • la baisse temporaire de loyer : votre propriétaire peut vous accorder une baisse provisoire de loyer, durant un an par exemple, pour vous permettre de dégager de la trésorerie et de relancer votre activité
  • la sous-location : si c’est autorisé dans votre bail, cela peut être une piste pour diminuer le coût du loyer pour votre entreprise. Sinon il faudra négocier avec votre propriétaire.
  • la baisse effective du loyer : en faisant valoir le contexte difficile, certains entrepreneurs parviennent à obtenir une baisse définitive du loyer. Mais là encore, tout dépend du contexte : vous pouvez avoir du mal à obtenir une baisse si le taux de vacance immobilier d’entreprise est faible.

Et vous, avez-vous déjà essayé de faire baisser votre loyer commercial ?

Crédit photo : Shutterstock.com
Mettre en favoris et partagerEntreprise»Abonnement