Pour éviter d’avoir à réaliser des travaux par la suite, il arrive que le bailleur précise dans son bail commercial que le locataire prend le local “en l’état”. Cette clause est tout à fait légale…mais sa portée est limitée par une autre obligation : l’obligation de délivrance (article 1719 du Code civil).

Concrètement, cela veut dire que le bailleur doit vous délivrer un local en bon état de réparations de toutes espèces afin que vous puissiez y exercer l’activité qui est prévue dans  le contrat de bail.

Il ne peut pas déroger à cette obligation ! La Cour de Cassation a d’ailleurs rappelé ce principe dans un arrêt du 14 septembre 2017 (source).

Bail commercial : l’obligation de délivrance du bailleur et la charge des travaux

Les faits

Dans cette affaire, un restaurateur avait loué le rez-de-chaussée d’une maison pour y exercer son activité. Il avait pris le local “en l’état” et fait installer une hotte aspirante reliée au système de ventilation pour améliorer l’aération de la cuisine.

Problème : le système de ventilation n’était pas du tout conforme aux normes de sécurité donc les fumées ne pouvaient pas être évacuées correctement.

Le restaurateur a donc demandé à son bailleur de faire les travaux de mise en conformité du local car il ne pouvait pas l’exploiter.

Le bailleur a refusé en invoquant la clause mentionnant la prise du local “en l’état” et en rappelant que son locataire avait déjà commencé à faire des travaux (= l’installation de la hotte aspirante). En résumant, c’est un peu comme s’il lui disait  : “Vous avez pris le local tel que, maintenant débrouillez-vous” !

Ce que dit la Cour de Cassation

La Cour de Cassation se réfère à l’article 1719 du Code civil pour rappeler un principe fondamental :

“(…) le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.”

C’est au bailleur de faire le nécessaire pour rendre le local conforme à son usage : il doit donc financer les travaux pour remettre le système de ventilation aux normes.

Et vous, avez-vous déjà été confronté à une situation similaire ?

Crédit photo : Shutterstock.com

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