Quand un créateur d’entreprise recherche le local commercial de ses rêves pour lancer son activité, il est confronté à des termes qui lui semblent un peu obscurs : pas-de porte, droit d’entrée, et droit au bail.

Que signifient ces expressions ? Est-il forcément plus avantageux de louer un local commercial “sans droit au bail” ?

Voici des explications pour vous aider à faire le bon choix :

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Une différence fondamentale entre le pas-de-porte et le droit au bail

Il y a une différence essentielle entre ces deux notions juridiques :

  • le pas-de porte (appelé aussi le droit d’entrée) : il s’agit d’une somme que vous versez au propriétaire lorsque vous prenez un local vacant. Elle lui appartient définitivement.
  • le droit au bail : vous le payez au locataire sortant quand vous reprenez un bail existant. A votre tour, vous pourrez faire payer un droit au bail au nouveau locataire si vous cédez votre bail.

Le pas-de-porte : attention à bien définir sa nature dès le départ

Le montant du pas-de-porte est librement déterminé entre le propriétaire et le locataire.  Lorsqu’il est annoncé directement sur les petites annonces de locaux commerciaux, il ne faut donc pas hésiter à entrer en contact avec le propriétaire ou l’agence pour tenter de le négocier.

Pensez aussi à définir dans le bail la nature du pas-de-porte. En cas de litige, les juges vont essayer de déterminer l’intention commune du bailleur et du locataire. Le plus souvent, il s’agira alors d’un supplément de loyer.

Le pas-de-porte peut être considéré :

-comme un supplément de loyer (c’est le cas le plus répandu)

C’est une sorte de compensation qui limite l’impact de l’encadrement des hausses de loyer. Certains propriétaires redoutent en effet de ne pas pouvoir répercuter la hausse de la valeur locative réelle des locaux.

Au moment du renouvellement du bail, le montant du pas-de-porte va être prix en compte pour calculer le nouveau loyer.

Fiscalement, cela va aussi avoir des conséquences :

  • du côté du bailleur : le pas-de-porte est déclaré comme un revenu foncier (échelonnement possible des sommes dues au titre de l’impôt sur 4 ans si certaines conditions son remplies). Si le loyer du bail est assujetti à la TVA, alors le pas-de-porte y sera également assujetti
  • du côté du locataire (le preneur) : il s’agit d’une charge à déduire des résultats uniquement si le loyer fixé dans le bail est nettement inférieur à la valeur locative. La déduction va être effectuée en pourcentage de la durée du contrat.

- comme une indemnité qui correspond à une contrepartie pécuniaire

  •  soit pour des éléments de natures diverses (par exemple : avantages commerciaux) sans aucun rapport avec le loyer
  • soit pour la propriété commerciale du locataire (droit au renouvellement du bail et donc, le cas échéant, versement par le propriétaire d’une indemnité d’éviction) et la dépréciation de la valeur vénale des locaux

Fiscalement, cela implique :

  • du côté du bailleur : l’indemnité n’est pas imposée
  • du côté du locataire : le pas-de-porte est inscrit à l’actif du bilan en tant qu’élément incorporel non amortissable. Il n’est pas soumis au droit d’enregistrement.

 - comme un supplément de loyer et une indemnité (il a dans ce cas une nature mixte)

Le droit au bail : un élément du fonds de commerce

Quand vous reprenez un local déjà occupé, il y a généralement un droit au bail à payer au locataire sortant. C’est la contrepartie de la cession du bail qui vous permet de louer les locaux et de profiter du droit au renouvellement du bail.

Fiscalement :

  • du côté du locataire sortant : le droit au bail est à intégrer au bénéfice imposable au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
  • du côté du nouveau locataire :  le droit au bail est inscrit à l’actif du bilan en tant qu’immobilisation incorporelle non amortissable. Il est soumis aux droits d’enregistrement.

Bon à savoir : le bailleur ne peut quasiment pas s’opposer à la vente d’un fonds lorsque le nouveau preneur exerce la même activité et vise la même clientèle.  Mais une clause du bail peut prévoir l’interdiction de céder le bail seul, sans le reste du fonds. Il est donc parfois impossible d’exercer une activité différente dans certains locaux, sauf si vous obtenez l’accord du bailleur (il peut en profiter pour discuter le montant du loyer).

Est-il plus intéressant de louer un local sans pas-de-porte ni droit au bail ?

Même quand vous croyez ne pas payer de droit d’entrée, vous en payez un quand même ;-)

En effet, plutôt que de payer une somme importante lors de la signature du bail, vous allez payer un loyer beaucoup plus élevé car il va intégrer :

  • l’amortissement d’un droit d’entrée  (la somme globale va être payée de façon échelonnée durant tout le bail)
  • la valeur locative du local

Ce n’est donc ni un bon ni un mauvais choix, tout dépend de votre stratégie. C’est par exemple une option intéressante quand vous voulez tester une activité car vous limitez le montant de l’investissement initial et vous pouvez quitter les lieux plus facilement (vous n’aurez pas besoin de rechercher un locataire acceptant de racheter votre droit au bail).

En revanche, ce type de bail a aussi des inconvénients :

  • le locataire ne peut pas vendre son droit au bail
  • il faut bien étudier les clauses de votre bail pour étudier les conditions de révision du loyer au moment du renouvellement de votre bail.  Il peut en effet y avoir des surprises (au détriment du locataire).

Et vous, qu’en pensez-vous ?

Crédit photo : Shutterstock.com 
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