Quand on signe un bail commercial, on n’a pas toujours conscience des difficultés que l’on peut avoir à surmonter dans deux, cinq, sept ans…

Parfois l’activité initiale choisie, celle qui figure dans votre bail commercial, n’est plus suffisante pour vous permettre de dégager des bénéfices. Vous souhaitez alors rajouter des activités secondaires ou même faire quelque chose de totalement différent.

Mais attention à ne pas faire n’importe quoi ! Si vous ne voulez pas risquer de perdre votre local commercial, il y a des précautions à prendre.

Bail commercial : comment changer d’activité ? Et en ajouter une ?

Le principe : l’accord du bailleur est indispensable

Généralement, votre bail commercial comporte un clause qui définit précisément l’activité que vous avez le droit d’exercer dans les locaux.

Si vous voulez changer complètement d’activité ou rajouter des activités complémentaires, vous devez solliciter l’accord du bailleur en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Il est très important de solliciter son accord car dans le cas contraire, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire de votre contrat de bail. Or en cas de litige, surtout si vous n’avez fait que rajouter “de bonne foi” une activité complémentaire à votre activité principale (par exemple : vendre des boissons fraîches ou des confiseries alors que vous avez une boulangerie), c’est un motif tout trouvé pour vous pousser vers la sortie sans avoir à vous payer une indemnité d’éviction.

Le bail avec une clause “tous commerces” : la liberté d’exercer mais avec des limites

Certains baux commerciaux comportent une clause “tous commerces”. Cela signifie que vous avez le droit d’exercer l’activité commerciale de votre choix dans les locaux.

En principe, vous n’avez donc pas besoin de demander l’autorisation du bailleur pour ajouter une activité ou en changer totalement.

Mais il y a quand même certaines limites :

  1. L’affectation des locaux doit être respectée : vous ne pouvez pas par exemple développer une activité industrielle dans un local destiné au commerce,
  2. Il faut procéder au changement d’activité au moins trois ans avant le renouvellement du bail sinon le renouvellement peut-être refusé sans indemnité,
  3. Votre bail peut comporter une clause qui vous interdit de modifier l’activité uniquement en vue d’une cession. Dans ce cas, seul le repreneur pourra par la suite changer l’activité exercée dans le local.

Les solutions en cas de refus du bailleur

Quand le bailleur refuse de vous donner son accord, il existe malgré tout une possibilité de passer outre son refus en utilisant la procédure de déspécialisation.

Mais attention : dans tous les cas vous devez aller jusqu’au bout de cette procédure AVANT de pouvoir, le cas échéant, exercer l’activité voulue.

Il y a deux types de déspécialisation :

1) La déspécialisation partielle : pour rajouter des activités complémentaires

Votre objectif est d’exercer une activité complémentaire ou connexe à votre activité principale.

La procédure se déroule en plusieurs étapes :

  1.  Vous envoyez une LRAR à votre bailleur pour lui préciser la nouvelle activité complémentaire que vous voudriez exercer.
  2. Le bailleur a alors deux mois pour vous répondre. Si vous n’obtenez pas de réponse dans ce délai, cela équivaut à un accord.
  3. Si le bailleur refuse, l’un de vous devra saisir le TGI (tribunal de grande instance).

Il faut savoir qu’aucun formalisme n’est exigé pour la réponse du bailleur. Mais en pratique, vous avez intérêt à lui demander une réponse par écrit pour avoir, le cas échéant, une preuve de son accord ou de son refus.

Autre élément à prendre en compte : la notion d’activité complémentaire ou connexe est librement appréciée par le juge. Un charcutier pourra vendre des poulets par exemple, mais un commerce de vêtements ne pourra pas proposer de montres.  Les tribunaux s’appuient généralement sur 4 critères : la clientèle identique, l’usage commercial, les méthodes de travail et les produits (ou matières premières) similaires. Mais les nuances sont parfois infimes et il peut parfois y avoir des surprises…

Enfin, il ne faut pas oublier qu’au moment de la révision triennale, le bailleur pourra fixer un nouveau loyer correspondant à la valeur locative en invoquant l’ajout de votre nouvelle activité.

2) La déspécialisation plénière (ou totale) : pour exercer une autre activité 

Vous devez recourir à la procédure de déspécialisation plénière si vous voulez changer d’activité principale ou rajouter une activité différente (ni complémentaire, ni connexe).

Plusieurs conditions doivent être remplies :

  • votre activité actuelle ne doit plus être assez rentable,
  • l’activité envisagée doit présenter un véritable potentiel commercial (elle ne doit pas exister ou être suffisamment représentée dans votre secteur géographique),
  • il ne doit pas y avoir d’incompatibilités avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble (l’activité ne doit pas être interdite par un règlement de copropriété, elle ne doit pas entraîner de nuisances, la clientèle visée doit correspondre à la catégorie de l’immeuble…),
  • le bailleur ne doit pas avoir de motifs graves et légitimes pour s’opposer à la déspécialisation plénière : défaut de paiement des loyers, engagement auprès des colocataires de ne pas laisser s’installer une activité similaire à celle envisagée, etc.
  • le bailleur ne doit pas vouloir exercer son droit de reprise à la fin de la période triennale,
  • si vous louez dans un centre commercial et que vous êtes le premier locataire, il est aussi impossible de demander la déspécialisation totale pendant une durée de 9 ans.

La procédure pour demander une déspécialisation plénière suit plusieurs étapes :

  1. Vous devez adresser votre demande au bailleur par LRAR ou acte d’huissier,
  2. Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour accepter ou refuser votre demande. Si vous n’obtenez pas de réponse dans ce délai, cela équivaut à un accord.
  3. Vous devez également informer les créanciers inscrits (ceux qui ont un privilège ou un nantissement) de votre souhait de changer d’activité. Cette démarche doit être effectuée par acte d’huissier. Les créanciers ont alors le droit de vous demander d’apporter des garanties supplémentaires.
  4. Le bailleur refuse votre demande ou vous demande de remplir certaines conditions qui ne vous conviennent pas : il faut saisir le TGI sauf dans le cas où la contestation porte sur le nouveau loyer (il faut alors saisir le Président du TGI).

Si vous devez arrêter temporairement votre activité pour réaliser vos travaux, il faut savoir que vous ne disposez que d’un délai de 6 mois à partir de l’accord du bailleur sur la déspécialisation (ou à partir de la décision du juge autorisant la déspécialisation plénière). Passé ce délai, le bailleur aurait le droit de demander pour ce motif, la résiliation du bail.

Un conseil pour éviter (en grande partie) cette situation

La clause de destination doit faire l’objet d’une attention toute particulière lorsque vous vous apprêtez à signer un bail commercial. Il est préférable de négocier pour qu’elle soit la plus large possible. Cela vous évitera ensuite de passer par une procédure en déspécialisation (qui a un coût en temps et en argent) et, le cas échéant, vous vendrez aussi beaucoup plus facilement votre bail.

Et vous, qu’en pensez-vous ? Avez-vous déjà eu à changer ou à ajouter une activité à votre bail commercial ?

Crédit photo : GotCredit
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