Avant de signer un bail commercial, il y a plusieurs clauses à scruter à la loupe si vous ne voulez pas perdre d’argent. Parmi elles, la clause de destination des lieux, a priori anodine, se révèle d’une importance capitale si vous voulez faire évoluer votre activité ou tout simplement céder votre bail.

Voici pourquoi.

Bail commercial : attention à la clause de destination des lieux

Qu’est-ce que la destination des lieux ?

La destination des lieux correspond à l’activité que va exercer le locataire. Elle est précisée dans le contrat de bail et vous ne pouvez pas la modifier sans obtenir l’accord du bailleur.

En cas de désaccord, c’est le juge qui va déterminer de façon souveraine si la nouvelle activité envisagée entre bien dans le champ de la destination contractuelle. L’appréciation peut être restrictive. A titre d’exemple, il est arrivé que des tribunaux refusent la vente de boissons fraîches à une boulangerie-pâtisserie…

Si vous ne respectez pas la clause de destination des lieux, le bailleur peut alors agir en justice pour demander la résolution du bail.

Autant dire que la façon dont la clause de destination des lieux est rédigée est très importante !

Le cas particulier du bail “tous commerces”

Un bail qui comporte une clause “tous commerces” est vraiment avantageux pour le locataire. Il vous autorise en effet à exercer toutes les activités commerciales dans les locaux, sans avoir besoin de demander l’autorisation du bailleur. Il permet aussi de vendre plus facilement le bail puisque le repreneur pourra exercer une activité totalement différente.

Il y a toutefois  des contraintes :

  • l’affectation des locaux doit être respectée (vous ne pouvez pas lancer une activité industrielle dans un local destiné à la vente)
  • pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, vous devez exercer la nouvelle activité depuis au moins 3 ans
  • le bail peut comporter une clause qui vous interdit de modifier l’activité en vue d’une cession. Ce sera à l’acquéreur de transformer le fonds par la suite s’il le désire.

En contrepartie de la grande liberté offerte par un bail “tous commerces”, il faut savoir que le loyer ou le pas de porte à payer est généralement plus élevé.

Quelles sont les précautions à prendre et pourquoi ?

Avant de signer votre bail commercial,  négociez avec le bailleur ou l’agence pour que la clause de destination des lieux soit la plus large possible. Cette simple précaution vous évitera de perdre de l’argent…

En effet, si la destination des lieux est trop limitative, vous allez avoir des problèmes :

- pour élargir ou changer complètement d’activité

Pour vous donner son accord, le bailleur va vous demander une compensation financière (le plus souvent une augmentation du loyer). S’il refuse, il y a toujours la possibilité d’engager une procédure en déspécialisation (partielle ou plénière) du local commercial. Mais ce n’est pas toujours possible (il y a des conditions à remplir) et cela va entraîner une hausse du loyer.

- pour céder le bail commercial 

Il est beaucoup plus difficile de trouver un acquéreur si la clause de destination des lieux est trop restrictive. Et vous vendrez moins bien votre bail : le repreneur sait qu’il devra payer une augmentation de loyer s’il souhaite modifier l’activité existante ou en rajouter une.

Et vous, qu’en pensez-vous ?

Crédit photo : Shutterstock.com 
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