Vous avez trouvé le local commercial de vos rêves et vous vous apprêtez à signer ? Attention à ne pas oublier de contrôler l’exactitude de la provision pour charges qui vous est réclamée en plus du loyer. Sinon, vous risquez d’avoir de très désagréables surprises dans les années à venir….

Voici pourquoi dans ce dossier spécial Droit du bail commercial.

Comme vous le savez, en contrepartie de la jouissance de votre local, vous devez verser une contribution financière au bailleur. Chaque mois, vous allez payer votre loyer majoré d’une somme destinée à couvrir le montant annuel des charges. Le plus souvent, la méthode de calcul retenue est l’établissement d’une provision pour charges. Dans un contrat standard, votre loyer va être fixe durant chaque période triennale alors que la provision pour charges doit être régularisée chaque année.

Jusque là, rien d’anormal. L’ennui, c’est que le calcul de la provision pour charges fait parfois l’objet d’estimations très discutables, intentionnellement ou non.

Prenons un exemple : vous avez trouvé un petit local parfait pour débuter votre activité. Situé au rez-de-chaussée d’un immeuble, avec une vitrine sur rue. Votre loyer brut est de 730 € et la provision pour charges est estimée à 50 €. Soit un total mensuel de 780 €. Cela vous fait un peu cher mais, confiant dans votre activité, vous n’hésitez pas à signer.

Mais vous avez fait une erreur : vous n’avez pas demandé à vérifier le relevé des charges de l’année précédant votre installation. Or, par erreur, omission ou mauvaise foi, il arrive que la provision pour charges soit largement sous-évaluée. Dans notre exemple, au lieu des 50 € demandés, il aurait fallu compter 150€.

Il existe alors deux possibilités :

• Votre bailleur procède à une régularisation annuelle de vos charges locatives

A la date anniversaire du bail, vous vous apercevez que les provisions mensuelles étaient manifestement insuffisantes.

Vous avez versé : 50 € x 12 = 600 €

Vous auriez dû payer : 150 € x 12 = 1800 €

La différence à payer à votre bailleur est donc de 1200 €. En même temps, comme la provision pour charge est actualisée, votre loyer charges comprises s’élève maintenant à 880 €. Cet écart budgétaire est conséquent pour une jeune entreprise, surtout quand vous êtes lié par votre bail pour 2 années supplémentaires au minimum.

• Votre bailleur garde le silence….jusqu’au moment où il se sert de l’article 2277 du Code civil pour procéder à une régularisation rétroactive

L’article 2277 du Code Civil prévoit dans son dernier alinéa : « Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives. » Concrètement, cela signifie que votre bailleur a un délai de 5 ans pour vous réclamer la régularisation des charges locatives.

Dans notre exemple, cela veut dire qu’il peut vous réclamer (150 – 50 ) x 12 x 5 = 6000 € ! Et, comme dans l’hypothèse précédente, vous vous retrouvez aussi avec un loyer charges comprises réévalué.

Il ne vous reste plus qu’à négocier avec votre bailleur un échelonnement de la dette….

En résumé :

• Demandez systématiquement les photocopies du relevé des charges avant de signer un bail commercial
• Si votre bailleur ne procède pas à la régularisation annuelle, n’hésitez pas à la demander ! Vous pourrez ainsi savoir ce que vous coûte réellement votre location et, le cas échéant, ne pas laisser passer le délai légal pour poser votre préavis de départ.

Crédit photos: merci à caribb