Envie de rendre service, volonté de dégager un supplément de revenus, difficultés à payer le loyer, besoin d’échanger avec quelqu’un…. il peut y avoir plusieurs raisons qui conduisent à envisager la sous-location du local commercial que vous avez loué.

Mais en avez-vous le droit ? Comment procéder pour rester dans la légalité ?

Sous-location d’un bail commercial : les règles à suivre

L’accord formel du propriétaire est obligatoire 

Peu importe si la sous-location souhaitée est partielle ou totale : dans tous les cas, vous avez besoin d’obtenir l’accord du propriétaire.

Commencez d’abord par regarder votre contrat de bail : quelles sont les dispositions concernant la sous-location ? Dans la majorité des cas, il y a une clause qui l’interdit expressément. Cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas sous-louer mais il vous faudra au préalable demander l’autorisation de votre bailleur. 

Pour éviter les ennuis, il est préférable d’avoir un accord écrit.   Le cas échéant, il vous faudra en effet pouvoir prouver que le bailleur a approuvé la sous-location.  Imaginons par exemple que vous ayez décidé de sous-louer votre local sans avoir son accord (ou en ayant un simple accord oral qui sera difficile à prouver par la suite). Votre sous-locataire s’installe, le bailleur l’apprend mais il ne dit rien. Vous pensez alors que vous avez son approbation implicite…mais vous vous trompez ! Vous découvrirez à vos dépens que cette tolérance ne peut pas être considérée comme une autorisation… Il peut toutefois y avoir des cas où l’attitude du propriétaire va être considérée comme étant claire et non équivoque (exemple : le bailleur autorise par écrit le sous-locataire à effectuer des travaux dans le local).

En cas d’accord du propriétaire, ou si son autorisation figure déjà dans votre bail,  vous devez également l’inviter (par huissier ou LRAR) à participer à l’acte de sous-location afin qu’il puisse contrôler que vous ne lui consentez pas plus de droits que vous n’en avez vous-même.

Comment procéder pour demander l’autorisation du bailleur ?

Vous devez signifier par écrit au propriétaire votre volonté de sous-louer le local. Ce courrier doit être envoyé obligatoirement par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour vous répondre. S’il ne le fait pas, son autorisation est considérée comme donnée.

Si le sous-locataire vous demande par la suite de bénéficier du renouvellement de la sous-location, vous devrez informer le propriétaire de la même façon. Le sous-locataire peut aussi solliciter directement auprès du bailleur le renouvellement de son contrat.

Que se passe t-il si vous sous-louez votre local sans l’autorisation du propriétaire ?

C’est très simple : le bailleur peut tout simplement décider de mettre fin à votre bail ou refuser son renouvellement.  Dans ce cas, il n’aura pas à vous verser une indemnité d’éviction. De plus, le sous-locataire n’aura aucun droit.

Y a t-il des limites à la sous-location ?

Les possibilités sont assez restreintes car vous ne pouvez pas consentir plus de droits que vous n’en avez. Concrètement, cela signifie que le sous-locataire est lié par le contenu de votre contrat de bail (au niveau des droits et des devoirs), y compris en ce qui concerne la destination des locaux (il ne peut pas utiliser votre local pour y exercer une autre activité).

Il faut aussi savoir que vous serez responsable vis-à-vis du bailleur si votre sous-locataire agit contrairement aux dispositions du bail principal et du contrat de sous-location.

Enfin, soyez vigilant quant au sous-loyer demandé au sous-locataire : le propriétaire pourra augmenter votre loyer (il bénéficie d’un droit de réajustement), si le sous-loyer lui est supérieur. Il en va de même s’il prouve que le pas-de-porte versé par le sous-locataire a le caractère d’un supplément de loyer,

Quand la sous-location prend-elle fin ?

Le contrat de sous-location prend fin en même temps que le bail principal (résiliation ou non-renouvellement), même s’il a été conclu pour une durée de 9 ans.

En revanche, si vous renouvelez votre contrat de bail, vous devrez autoriser celui du contrat de sous-location. Dans le cas contraire, vous serez contraint de verser une indemnité d’éviction à votre sous-locataire.  Autant dire que vous avez intérêt à bien choisir votre sous-locataire !

Et vous, avez-vous déjà sous-loué votre local commercial ?

Crédit photo : Concept 2 Model D 
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