Vous avez trouvé le local de vos rêves et vous vous apprêtez à signer un bail ? Attention à bien vérifier qui va avoir à assumer le coût des travaux d’adaptation pour satisfaire les nouvelles obligations d’accessibilité !

Vous risquez en effet de vous faire piéger et de voir s’envoler votre beau projet d’entreprise …..

Voici ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises :

Bail commercial : qui doit payer la mise aux normes accessibilité ?

Les nouvelles normes d’accessibilité

Tous les établissements recevant du public (ERP), quelle que soit leur taille, sont concernés par les nouvelles normes d’accessibilité. L’idée est de faciliter l’accès du local aux personnes handicapées physiques, auditives, visuelles, mentales, cognitives ou psychiques.

Lorsque le local est déjà existant, cela suppose donc un certain nombre d’aménagements car certains critères précis doivent parfois être respectés, notamment pour les personnes ayant un handicap physique, afin qu’elles puissent se déplacer facilement et accéder sans problèmes aux objets.

Par exemple, pour permettre le passage d’un fauteuil et d’une personne valide, il faut laisser une largeur d’1,40 m. Il faut aussi prévoir un accès du magasin sans ressaut donc le cas échéant installer un plan incliné avec une pente inférieure ou égale à 5% . La largeur de la porte doit être de 0,90m au minimum.

Vous pouvez avoir un aperçu des différentes normes à respecter ici  : Guide accessibilité

Qui doit payer les travaux d’aménagement ?

Le coût de la mise aux normes d’un local existant peut être très élevé.

Et c’est justement à ce moment-là que vous risquez d’avoir de mauvaises surprises, y compris si vous signez un bail précaire ou si vous êtes auto-entrepreneur.

Théoriquement, les aménagements sont à réaliser par le bailleur car il a l’obligation :

  1. de délivrer au preneur la chose louée
  2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

MAIS, et c’est un énorme “mais”, il y a aussi deux exceptions :

- S’il y a une clause expresse contraire, la charge des travaux va incomber au locataire. Regardez dans le bail : s’il y a une clause qui précise que vous devez assumer la mise aux normes des locaux, alors ce sera à vous de payer. Or, cette clause figure dans la plupart des baux…. Pour le propriétaire, l’avantage est indéniable : il n’a pas à mettre la main au portefeuille et, en prime, son bien sera plus facilement loué par la suite.

-  Lorsque la location n’a pas été faite pour un usage déterminé. Par exemple : les baux “tous commerces”, les baux qui n’ont pas prévu de destination des lieux, les locataires qui ont demandé une déspécialisation et qui exercent un commerce qui suppose la mise en conformité à la réglementation légale.

Quelles sont les dérogations possibles ?

En fonction de votre situation et de celle de votre local, il existe 3 motifs de demande de dérogation :

  1. L’impossibilité technique (murs porteurs, superficie du local trop petite…)
  2. Un refus des Bâtiments de France à vos demandes de modification
  3. Un coût trop élevé des travaux qui va engendrer une disproportion manifeste vis-à-vis des améliorations apportées.

Mais attention, il ne peut pas y avoir de dérogation totale !

Elles ne doivent concerner qu’un ou plusieurs points de la réglementation, ou un seul ou plusieurs handicaps.

Que risquez-vous si vous n’effectuez pas les aménagements nécessaires ?

Les sanctions peuvent être très lourdes.

Si vous ne respectez pas la loi, vous risquez :

  • la fermeture administrative de votre établissement
  • des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 45000 € d’amende et de 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive

Si vous avez l’intention de signer le bail ou si vous venez de le faire, dépêchez-vous de prendre contact avec le service urbanisme de votre mairie ! Ils vous indiqueront les démarches à suivre pour déposer votre dossier complet et, le cas échéant votre demande de dérogation. Il n’y a pas de temps à perdre : vous devez constituer un agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP) avant le 27 septembre 2015.

Que faire avant de signer votre bail commercial ?

Il est très important de vérifier à qui incombe la charge des travaux de mise aux normes.

Si c’est au locataire de payer, alors vous avez tout intérêt à faire évaluer le coût des travaux avant de vous engager car l’impact sur votre trésorerie peut-être non négligeable….

En fonction du montant à investir, il y a 3 options :

  1. Vous signez quand même le bail
  2. Vous renoncez à votre local
  3. Vous négociez avec le bailleur (par exemple une prise en charge de tout ou partie des travaux, ou une baisse significative du loyer pour compenser votre investissement)

Et vous, qu’en pensez-vous ?

Crédit photo : Shutterstock.com 
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